Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Tazminatı Davası – Kadıköy Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Avukatı

Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklı Kira Tazminatı Davası

Günümüzde kentsel dönüşüm projelerinin ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yaygınlaşmasıyla birlikte, inşaat firmaları ile yapılan sözleşmeler aracılığıyla taşınmaz edinimi oldukça sık rastlanan bir uygulama haline gelmiştir. Bu tür sözleşmelerde, inşaat firmaları taşınmazı belirli bir tarihte teslim etmeyi taahhüt ederler. Yüklenicilerin taşınmazı söz verdikleri tarihte teslim etmemeleri durumunda, taşınmazı satın alan ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edinen kişiler, yasal düzenlemelere dayanarak gecikmeden doğan zararlarının tazminini inşaat firmalarından Kadıköy Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul avukatı aracılığıyla talep etme hakkına sahiptir.

İnşaat Firmasının Taşınmaz Tesliminde Temerrüde Düşmesi

Taşınmaz satın alım veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat firmaları, teslim etme  konusunda borçlu, taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişi ise teslim alma konusunda alacaklı konumundadır ve borçlu inşaat firmalarının, sözleşmeyle belirlenen vadede taşınmazı alacaklıya teslim etmeleri gerekmektedir. İnşaat firmasının teslim tarihinde taşınmaz teslimini gerçekleştirmemesi halinde teslim borcunun muaccel hale gelmesiyle birlikte alacaklı, taşınmazın kendisine teslim edilmesini isteme hakkına sahiptir.

Temerrüt İçin İhtar Şartı

Taşınmazı teslim borcu, borcun vadesinin gelmesiyle birlikte muaccel hale gelmiş olsa da, borçlunun temerrüde düşebilmesi ve bu kapsamda hakların kullanılabilmesi için kural olarak alacaklının borçluya ihtarname çekmesi gerekmektedir.

Ancak borçlunun temerrüde düşmesi için ihtar gerektirmeyen haller de mevcuttur. Taraflarca taşınmazın teslimi için kesin bir vade kararlaştırılmış olması,

Taşınmazı teslim borcunun yerine getirilmeyeceğinin dürüstlük kurallarına göre açık ve net bir biçimde anlaşılması

Taraflarca akdedilen sözleşmede ihtar şartı aranmayacağının hüküm altına alınması hallerinde

dürüstlük kuralı hükümlerine aykırılık olmadığı müddetçe ihtarname çekilmesi şart değildir.

Temerrüt İhtarının Şekil Şartı

Temerrüt ihtarı için kural olarak şekil şartı aranmasa da noter aracılığıyla veya diğer yollarla yazılı ihtarda bulunulması delillendirme bakımından önemlidir.

İnşaat sözleşmesinde çoğunlukla yüklenicilerin ticari şirket olduğu göz önünde bulundurulduğunda belirtmek gerekir ki, tacirler arasında diğer tarafı temerrüde düşürmek için çekilecek ihtarlarda; noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak KEP sistemi ile yapılması gerekmektedir.

Geç Teslim Nedeniyle Uğranılan Kira Kaybı Talebinin Hukuki Dayanağı

Taşınmazın kararlaştırılan tarihten geç bir tarihte teslim edilmesi durumunda, inşaat firmasının temerrüde düşürülmesiyle veya düşmesi ile birlikte taşınmazı satın alan veya inşa ettiren kişilerin geç teslim dolayısıyla uğradıkları zararların başında kira kaybı gelmektedir. Taşınmazın teslim edileceğinin kararlaştırıldığı tarih ile taşınmazın gerçekte teslim edildiği tarih arasındaki süre için taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişi, mahrum kaldığı kira alacağını inşaat firmasından isteyebilmektedir.

Taşınmazı teslim alacak kişinin uğradığı kira kaybı zararı, 6098 sayılı TBK’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre gecikme tazminatı kapsamına girmekte olup işbu maddeye göre;

“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.”

Yukarıda alıntılanan madde ışığında inşaat firması, taşınmazı teslim etme borcunu süresi içinde yerine getirmediği takdirde taşınmazı teslim alacak kişi, yaşanan gecikme sebebiyle uğradığı zararların tazmin edilmesi için gecikme tazminatı ve (bu kapsamda kira kaybını) talep etme hakkına sahiptir.

Ancak belirtmek gerekir ki inşaat firmasından kira kaybı talep edilebilmesi için taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişinin, inşaat firmasıyla arasında akdedilen sözleşmeden dönmemiş olması gerekir. Sözleşmeden dönüldüyse kira kaybı talebi karşılık bulamayacaktır.

Sözleşmede Gecikme Tazminatı Kararlaştırılmaması

İnşaat firmasıyla imzalanan sözleşmede tarafların, teslimin gecikmesi durumunda cezai şart ödenmesi ve/veya uğranılan kira kaybının da dâhil olduğu gecikme tazminatı kararlaştırılması mümkündür. Ancak sözleşmeyle gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa bile yine de kira kaybının talep edilmesi mümkündür.

Yargıtay 15. HD. 2019/3047 Esas, 2020/2498 Karar sayılı ve 21.09.2020 tarihli kararına göre;

“Davacının alacak talebi bakımından yasal düzenlemelere bakıldığında ise; sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 106/1, dava tarihinde yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi hükmünce, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyerek karşı tarafı temerrüde düşürdükten sonra BK’nın 106/II, TBK’nın 125. maddesindeki seçimlik haklarını kullanabilir. BK’nın 107, 6098 sayılı TBK’nın 124. maddesindeki süre verilmesini gerektirmeyen durumların varlığı halinde alacaklı süre vermeden temerrütten doğan haklarını kullanabilir. Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde BK 106/II. maddesi hükmünce arsa sahibi yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebilecektir.”

Taşınmazın Geç Teslimi Nedeniyle Kira Kaybı Davası

İnşaat firması, sözleşmeyle teslim edeceğini taahhüt ettiği tarihte taşınmazı teslim etmezse, teslim tarihinden fiili teslim tarihine kadar geçen sürede uğranılan kira geliri kaybı inşaat firmasından talep edilebilmektedir. Geç teslimden kaynaklanan kira kaybının tazmini, açıklandığı üzere TBK’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre gecikme tazminatı kapsamına girdiğinden bu talep dava yoluyla ileri sürülebilir.

Açılacak bu davada öncelikle taşınmazın emsal kira değeri alanında uzman bilirkişiler marifetiyle belirlenecek akabinde ise inşaat firmasından talep edilebilecek tazminat miktarı hesaplanacaktır.

Kira Kaybı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı davasında görevli mahkemenin belirlenmesi noktasında taşınmazı tüketici olarak mı yoksa ticari ilişki kapsamında mı satın alındığı veya inşa ettirildiği önem arz etmektedir.

Tüketici olarak taşınmaz satın alınması veya inşa ettirilmesi durumunda kira kaybı davalarında görevli mahkeme, tüketici mahkemeleridir. Hatırlatmak gerekir ki, tüketici mahkemelerinde dava açma yoluna gitmeden önce zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekmektedir.

Taşınmazın her iki tarafın da ticari işletmesi kapsamında satın alındığı veya inşa ettirildiği halde yahut kanun gereği ticaret mahkemesinin görev alanına giren bir durumun varlığı halinde görevli mahkeme, ticaret mahkemeleri olacaktır.

Kira kaybı davası konusunda borçlunun bulunduğu yer mahkemesi genel yetkili kabul edilecektir.

Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında Yücebaşar Hukuk Bürosu aracılığıyla hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.