Kentsel Dönüşüm Avukatı – Riskli Yapı Tespiti
Kentsel Dönüşüm Avukatı – Riskli Yapı Tespiti
Riskli yapı, taşıyıcı sistemlerinde ciddi zayıflıklar bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış ve doğal afetlere karşı dayanıklılığı düşük olan binalardır. Bu tür yapılar, özellikle deprem riski yüksek bölgelerde büyük bir tehdit oluşturur ve can ile mal güvenliği açısından ciddi riskler taşır. Riskli yapı tespiti ise bir binanın güvenli olup olmadığını belirlemek amacıyla yapılan teknik ve hukuki incelemeleri kapsayan bir süreçtir.
Bu süreçte, uzman ekipler tarafından yapının malzeme kalitesi, taşıyıcı sistem durumu ve deprem gibi afetler karşısındaki dayanıklılığı değerlendirilir. İncelemeler sonucunda yapı riskli olarak sınıflandırılırsa, ilgili mevzuat çerçevesinde güçlendirme, yıkım veya yeniden inşa gibi işlemler uygulanır. Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle yapı güvenliği kritik bir konudur ve riskli yapıların tespiti 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilir.
Riskli Yapı Nedir?
“Riskli yapı” kavramı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre, riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.
Bir yapının “riskli yapı” olarak kabul edilebilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcut olması gerekmektedir:
Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Olma: Kanun, bir yapının ekonomik ömrünü tamamlamış sayılacağı durumları açıkça belirtmemiştir. Ancak, teknolojik, yapısal ve çevresel faktörler ile yapının inşasında kullanılan malzemelerin durumu dikkate alınarak bu değerlendirme yapılabilir.
Yıkılma veya Ağır Hasar Görme Riski Taşıma: Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski, teknik ölçümler ve analizler sonucunda belirlenir. Duvarlardaki çatlaklar, taşıyıcı unsurların hasar görmesi veya duvar harcının bağlayıcılık özelliğini yitirmesi gibi belirtiler, bu riskin göstergelerindendir.
Teknik Verilere Dayalı Tespit: Yukarıdaki durumlardan en az birinin varlığı halinde, yapının “riskli yapı” olarak nitelendirilebilmesi için bu hususların ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi zorunludur. Aksi takdirde, yapı hukuki açıdan riskli yapı olarak kabul edilemez.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı kuruluşlarca gerçekleştirilen teknik bir süreçtir. Bu süreçte yapı, mühendislik ölçümleri, zemin etütleri, malzeme analizleri ve taşıyıcı sistem kontrolleri gibi çeşitli yöntemlerle değerlendirilir.
Riskli yapı tespitinin yapılabilmesi için maliklerden birinin talepte bulunması gerekmektedir. Talep sonrasında, ekipler binayı inceleyerek yapının durumu hakkında rapor hazırlar. Hazırlanan rapor, taşınmazın bulunduğu yer idaresine sunulur ve onaylanması halinde yapı riskli olarak tescil edilir. Riskli yapı olarak tescil edilen binalar için güçlendirme, yıkım veya yeniden inşa gibi süreçler başlatılır.
Hangi Binalar Hakkında Riskli Yapı Tespiti Yapılabilir?
Riskli yapı tespiti yapılabilecek yapılar, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 1. fıkrasında açıkça tanımlanmıştır. Yönetmelik hükmüne göre;
“Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri; oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme amaçlarına uygun yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yönelik kullanılan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar, riskli yapı tespitine konu edilemez.”
Alıntılanan madde doğrultusunda, riskli yapı tespiti yapılabilecek binalar insanların yaşam alanı olarak kullandığı, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet amacı taşıyan yapılar ve hayvanların veya eşyaların korunması için kullanılan yapılar olarak tanımlanmıştır.
Bununla birlikte, inşaat halinde olup henüz kullanılmayan yapılar, terk edilmiş, metruk veya herhangi bir amaçla kullanılmayan yapılar ve statik açıdan yapı bütünlüğü bozulmuş ve kullanılamayacak durumda olan yapılar riskli yapı tespitine konu olamaz.
Anlaşıldığı üzere, insanların yaşam alanı olarak kullandıkları yapıların güvenliği bu süreçte öncelikli olarak ele alınmaktadır.
Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?
Bir yapının “riskli yapı” olarak nitelendirilebilmesi için öncelikle yapının riskli olduğuna dair tespit işleminin yapılması gerekmektedir. Bu tespitin usulü, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 2. fıkrasında açıklanmıştır. İlgili hükme göre, riskli yapı tespiti yapılabilmesi için bu konuda bir talep bulunması gerekmektedir. Riskli yapı tespiti aşağıda listelenen kişi ve kurumlar tarafından yaptırılabilir:
- Yapı malikleri veya temsilcileri
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare (belediyeler veya il özel idareleri)
Başkanlık ve idare, gerekli durumlarda riskli yapı tespitini re’sen yaptırma yetkisine de sahiptir.
Riskli Yapı Tespitinin Malikler Tarafından Yaptırılması
Riskli yapı tespitine yönelik talepte bulunma yetkisi öncelikli olarak yapı maliklerine tanınmıştır. Kanun, tespiti yaptırma yetkisini sadece maliklere ve idareye verdiğinden, riskli yapı üzerinde mülkiyet hakkı dışında bir ayni hakkı bulunan kişiler veya kiracılar bu yönde talepte bulunamazlar.
Maliklerin kendilerine ait yapıların risk tespitini Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak yaptırması mümkündür. Bu tespit işlemi ile ilgili tüm masraflar malikler tarafından karşılanmalıdır.
Riskli Yapı Tespitinin İdare Tarafından Yaptırılması
İdare, belli durumlarda yapı maliklerine riskli yapı tespiti yaptırmaları için belirli bir süre tanıyabilir. Bu süre içinde malikler tespiti kendileri yaptırmazsa, idare bu tespiti kendiliğinden yaptırabilir ve tespit masraflarını maliklerden talep eder. Masraflar, maliklerin hisseleri oranında paylaştırılır.
İdare tarafından ilgililere masraflara ilişkin olarak tebligat yapılır ve bu masrafların tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekmektedir. Ödeme yapılmadığı takdirde, idare tahsil işlemini icra yoluyla gerçekleştirebilir.
Riskli Yapı Tespitinde Görevli Kuruluşlar Hangileridir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesi uyarınca, riskli yapı tespiti yapmaya yetkili kurum ve kuruluşlar aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- İdare (belediyeler veya il özel idareleri)
- Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar,
- Kamu kurum ve kuruluşları
- Üniversiteler
- Sermayesinin en az %40’ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler
- Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişimine katkı sağlama konularında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları
- Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları
- İnşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kurum ve kuruluşlar
Lisanslı kurum ve kuruluşlar, ülke genelinde riskli yapı tespiti yapma yetkisine sahiptir.
Riskli Yapı Tespitine İlişkin Raporlar
Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde hazırlanan, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan teknik analiz ve değerlendirmeleri içeren resmi belgelerdir. Bu raporlar, hem riskli yapı tespit sürecinin temel dayanağıdır hem de idari ve hukuki işlemlerde belirleyici bir rol oynar.
Raporların Hukuki Önemi
Riskli yapı tespiti raporları, yapının hukuki statüsünü belirlemesi nedeniyle büyük bir öneme sahiptir. Bu rapor, yapı hakkında alınacak yıkım, güçlendirme veya yeniden inşa gibi kararların temel dayanağıdır. Ayrıca, raporun hazırlanmasında herhangi bir usulsüzlük tespit edilirse, hukuki süreçler devreye girebilir ve raporun iptali gündeme gelebilir.
Riskli Yapı Kararı ve Hukuki Sonuçları
Riskli yapı kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanan teknik raporlara dayalı olarak alınan, idari bir karardır.
İdarenin İnceleme ve Riskli Yapı Statüsüne Karar Vermesi
Raporun İncelenmesi
İdare, lisanslı kuruluş tarafından sunulan raporu ayrıntılı bir şekilde inceleyerek, yapının “riskli yapı” statüsüne girip girmediğine karar verir.
Riskli Yapı Statüsüne Alınması
İdare, raporu onayladığı takdirde yapı, resmî olarak “Riskli Yapı” statüsüne alınır. Bu statü, yapının kanunen riskli olarak kabul edildiğini ve gerekli idari işlemlerin başlatılacağını ifade eder.
Maliklere Bildirim
Riskli yapı tespitine ilişkin karar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi uyarınca yapı maliklerine ve ilgili hak sahiplerine bildirilir.
“…ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.”
Kanunda yer alan düzenlemeye göre riskli yapı tespitine ilişkin bildirim şu yollarla yapılır:
Elektronik Tebligat:
Maliklere, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
İlanen Tebligat:
Riskli yapıya ilişkin bilgileri içeren tutanak, doğrudan yapıya asılır.
Bilgi, ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
Ayrıca, yapı ile ilgili bilgiler, Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle yayımlanır.
Bu ilanlar sonucunda, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü itibarıyla maliklere ve hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır.
Tapu Kaydı ve Bildirim Süreci
Raporun onaylanması sonrasında, yapı tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu bildirimi takiben ilgili taşınmazın tapu kütüğü beyanlar hanesine “Riskli Yapı” statüsünde olduğuna dair şerh koyar.
Riskli Yapı Tespitinden Sonra Alınabilecek Kararlar
Riskli yapı tespitine süresi içinde itiraz edilmemiş, dava açılmamış ya da yapılan incelemeler sonucunda itiraz veya dava reddedilmişse, riskli yapı tespiti kesinleşir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrası, hem maliklerin hem de idarenin belirli kararlar alma hakkı ve yetkisi bulunmaktadır.
Maliklerce Alınabilecek Kararlar
Güçlendirme Kararı
Güçlendirme kararı, yapının riskli yapı statüsüne alınmasına neden olan sorunların teknik yöntemlerle onarılmasına yönelik bir karardır. Ancak bu kararın uygulanabilmesi için şu adımların eksiksiz tamamlanması gerekir:
- Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti.
- Güçlendirme kararının alınması.
- Güçlendirme projesinin hazırlanarak ilgili idareden onay alınması.
- Gerekli ruhsatların tamamlanması.
Tüm süreç tamamlandıktan sonra, tapu müdürlüğüne başvurarak riskli yapı şerhinin kaldırılması talep edilebilir.
Yıkım Kararı
Riskli yapı statüsündeki binalar için genel kural, bu yapıların yıkılmasıdır. Malikler tarafından yıkım kararı alınması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun onayını gerektirir. Yönetmelik m.8/2’ye göre:
- İdare, maliklere 90 günden az olmayacak şekilde bir süre verir.
- Bu süre içinde yapı tahliye edilmeli ve yıkım gerçekleştirilmelidir.
- Yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığına dair belgeler sunulmalıdır.
Belirlenen süre içinde yıkım gerçekleşmezse, idare tarafından yıkım yapılır ve masraflar maliklerden tahsil edilir.
Yeniden İnşa Kararı
Yapının yıkılmasından sonra, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden inşa kararı alması mümkündür. Bu kararda; yapının yeniden inşasını kimin üstleneceği ve inşaat maliyetlerinin nasıl karşılanacağını belirleyen süreçler kararlaştırılır.
İdarece Alınabilecek Kararlar
Kamulaştırma Kararı
İdare, riskli yapı hakkında kamulaştırma kararı alabilir. 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73/5 uyarınca, kentsel dönüşüm alanlarında bulunan yapıların kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas olduğu belirtilmiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8/1 ise kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünün uygulanması gerektiğini vurgular.
Yıkım Kararı
Yıkım kararı öncelikli olarak maliklerin sorumluluğundadır. Ancak, malikler kendilerine verilen süre içinde yıkımı gerçekleştirmezse, bu görev idareye geçer. Riskli yapılar, toplum güvenliği açısından tehlike oluşturduğundan, bu tehlikenin bertaraf edilmesi idarenin yasal görevi ve sorumluluğundadır.
Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıkım Süreci
Riskli yapının tespitinin kesinleşmesi, yapıya ilişkin itiraz süresinin kullanılmaması veya yapılan itirazın reddedilmesi ile gerçekleşir. Tespitin kesinleşmesi sonrası, ilgili müdürlük, yapının yıkılması için idareye talepte bulunur ve tahliye-yıkım süreci başlatılır.
Tahliye ve Yıkım Süresi: İdare, riskli yapıda yaşayan kişilere tahliye ve yıkım için en az 90 günlük bir süre tanır. Bu süre tek seferlik olarak verilir ve yapı sahiplerinin bu süre içinde taşınmazı boşaltması ve yıkım işlemini üstlenmesi beklenir. Yönetmelik m.8/2 gereği, verilen süre sonunda yapının tahliye edilmemesi veya yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda idare, yıkımı kendiliğinden gerçekleştirme yetkisine sahiptir.
Elektrik, Su ve Doğalgaz Hizmetlerinin Kesilmesi: Süre içinde riskli yapı tahliye edilmemiş veya yıkım yapılmamışsa, idare tarafından bu yapıların elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi için ilgili kurumlara talepte bulunulur. Bu işlemden önce, yapı üzerindeki hak sahiplerinin görüşü alınır ve bilgilendirme yapılır.
Riskli Yapı Şerhinin Kaldırılması: Riskli yapının yıkılması ve taşınmazın arsa haline gelmesinin ardından, tapu kütüğünde beyanlar hanesinde bulunan riskli yapı şerhi terkin edilir. Bu işlem, hak sahiplerinin talebi veya idarenin bildirimi üzerine gerçekleştirilir.
Riskli Yapı Tespit Kararına İtiraz Edilebilir mi?
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir.
Riskli yapı kararına karşı itiraz, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ya da yetki devri yapılmışsa, ilgili idareye (belediye veya il özel idaresi) yapılabilir.
Süresi içinde yapılmayan ya da malik sıfatına sahip olmayan kişilerce yapılan itirazlar reddedilir. İtirazın haklı bulunması durumunda, karar yeniden değerlendirilerek tapu kayıtlarında gerekli düzeltmeler yapılır.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Başvurusu Reddedilirse Dava Açılabilir mi?
Riskli yapı kararına yapılan itirazın ilgili idare tarafından reddedilmesi halinde, yapı malikleri veya yasal hak sahipleri itirazın reddedildiğine dair kararın maliklere tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında Yücebaşar Hukuk Bürosu aracılığıyla hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.