Kentsel Dönüşüm Avukatı – Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi
Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi
Kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda ikamet eden hak sahipleri, binalarını müteahhitlerle yapılan sözleşmeler kapsamında tekrar yaptırabilmekte, verilen desteklerden de faydalanabilmektedirler. Kentsel dönüşüm hizmeti kamu hizmeti niteliğinde olduğu için ilgili sözleşmelerin ve inşaatların denetimi Bakanlıkça yapılmaktadır. Malikler ile müteahhitler arasındaki sözleşmenin feshi ile birlikte kamusal yön gündeme gelmekte ve sözleşmenin feshi bakımından birtakım özel şartların yerine getirilmesi aranmaktadır. Konuya ilişkin yasal düzenlemeler 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.
Kentsel Dönüşüme Girecek Yapının Müteahhide Devri
Kentsel dönüşüm uygulamasına girecek taşınmazlar 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerle müteahhide devredilebilmektedir.
Maliklerin inşaat işleri ile doğrudan ilgilenmesi ve inşaatın yürütülmesine ilişkin gerekli yetki ve izinlere sahip olması mümkün olamamaktadır. Bundan ötürü binanın kentsel dönüşüme girmesi için müteahhitle anlaşılmaktadır. Kentsel dönüşüm için akdedilecek gayrimenkul satış vaadi veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde resmi yazılı şekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir, kentsel dönüşüm özelinde bir şart aranmamaktadır.
Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
Kentsel dönüşümün aynı zamanda kamu hizmeti niteliği nedeniyle, kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmelerin feshi konusunda tarafların iradeleri sınırlanmış ve Bakanlığın denetimi şart koşulmuştur.
Kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshinden önce Bakanlık çeşitli denetimler gerçekleştirmektedir.
Müteahhit Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
Temerrüt, borçlunun borcunu zamanında ifa etmemesi durumudur.
Müteahhidin temerrüdü nedeniyle kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmesinin feshedilebilmesi iki farklı durumda öngörülmüştür.
Müteahhittin Yapım İşine 1 Yıl İçinde Başlamaması
Kentsel dönüşüme ilişkin kararın alınması ve işlemlerin gerçekleştirilmesinden sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir.
Yani, sözleşmelerin müteahhittin yapım işine başlamaması nedeniyle feshedilebilmesi için, hak sahiplerince yapım işine başlanmadan önce yerine getirilmesi gereken hususlar yerine getirilmiş olmalıdır. Ek olarak yapım işine başlanmasına engel teşkil edecek bir mahkeme kararı, idare kararı veya başkaca bir gerekçe olmamalıdır. Neticeten, kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmelerin müteahhittin yapım işine başlamaması nedeniyle feshedilebilmesi için, yapım işine, müteahhitten kaynaklanan bir sebeple başlanılmamış olması gerekmektedir.
Müteahhittin 6 Aydır Yapım İşine Devam Etmemesi
Sözleşmelerin yapım işine devam etmeme nedeniyle feshedilebilmesi için yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi gerekmektedir. Bu koşulların varlığı gerekli ve geçerli belgelerle de delillendirilmelidir.
Sözleşmelerin müteahhittin yapım işine başlamaması veyahut başlangıçtan sonra 6 aydır yapım işine devam etmemesi durumunda fesih kararı alınabilmesi için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar almasına bağlıdır. Karar için herhangi bir şekil şartı aranmamaktadır.
Sözleşmenin Feshi Sonrası Bakanlıkça Yapılacak İşlemler
Hak sahiplerinin yukarıda ifade edilen şekilde fesih kararı aldıktan sonra Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne müracaat etmesi gerekmektedir. Yetkili komisyon feshin kanunda belirtilen şartlara uygun yapılıp yapılmadığını denetleyecektir.
Fesih müracaatı uygun ise, ilk olarak feshin gerekçesine göre müteahhide on beş gün süre verilerek müteahhitten yazılı olarak bilgi ve belge istenilir.
Fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse müteahhide otuz gün süre verilmektedir. Fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması gerektiği veyahut projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip/ekipmanla işe devam etmesi gerektiği ihtar edilir. Müteahhit gereken aksiyonları almazsa otuz günlük sürenin bitim tarihi itibariyle hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan sözleşmeler, ilgililerinin muvafakati aranmaksızın kendiliğinden feshedilmiş sayılacaktır.
Mevzuat gereği, kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmelerindeki fesih kararı her ne kadar hak sahiplerince alınmaktaysa da, sözleşmenin asıl feshi Bakanlık tarafından yapılan işlemler sonrasında gerçekleşmektedir. Bu nedenle kentsel sönüşüme ilişkin sözleşmelerin feshi işlemi bir idari işlemdir. Dolayısıyla işlemde bir sakatlık olması halinde idari yargıda iptal davası açılabilecektir.
Tapu Siciline Şerh Edilmiş Sözleşmelerin Fesih Sonrası Durumu
Maliklerin veya Bakanlığın talebi doğrultusunda, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri fesih sonrasında terkin edilecektir. Tapu kaydından bu şerhin terkin edilmemesi halinde Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi uyarınca tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilmektedir.
Fesih Sonrası Hak Sahiplerinin Zararlarının Tazmini
Malikler, müteahhidin inşaata bir yıllık sürede başlamaması veya işe 6 aydan uzun süre ara vermesi durumunda sözleşmeyi feshetmeleri ve bu nedenle inşaatın zamanında tamamlanmaması yüzünden zarara uğrayabileceklerdir. Bu durumda zararın tazmini hususunda Yönetmeliğin 13/11-g maddesinde fesih tarihine kadar tamamlanmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin dikkate alınacağı düzenlenmiştir. Yine aynı maddede fesih tarihine kadar yüklenici tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği düzenlenmiştir.
Malikler, genel hukuk hükümlerine göre gecikme sebebiyle uğranılan kira kaybını, yeni yükleniciyle yapılacak sözleşmenin daha yüksek maliyetli olması halinde aradaki farkı ve diğer zararları da isteyebilirler. Ancak kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmenin altı aydan uzun süreli inşaatın durması sebebiyle feshedilmesi halinde müteahhit tarafından halihazırda yapılan işlerin mahsup edilmesi gerekecektir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi İçin Gerekli Belgeler
6306 sayılı Kanun kapsamında oy birliği ile veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra %100 anlaşma sağlanmış olması durumunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise;
- Bahse konu taşınmazın maliklerinin mülkiyet bilgilerine ait hisse oranlarını gösterir takyidatlı taşınmaz tapu kayıtları (aktif-pasif + ŞBİ kayıtlarıyla beraber)
- Takyidatlı tapu kaydında mülkiyet bilgileri bulunan tüm malikler ile yüklenici arasında akdedilmiş olan “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Devir ve Temlik Sözleşmesi” ve “Düzenleme Şeklinde Vekâletname”
- Yapılan sözleşmelerin feshi için takyidatlı tapu kaydında mülkiyeti bilgisi bulunan maliklerin hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan ıslak imzalı fesih kararı
Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi İşlemleri İçin Başvurulacak Kurum
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 05.04.2021 tarih ve 709714 sayılı yazısı uyarınca “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki uygulamalar için hak sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesi konusunda, Bakanlık Makamı’nın 02/04/2021 tarihli ve 698002 sayılı Olur’u ile 20/04/2021 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, İstanbul’daki bütün ilçe belediyelerine yetki devri yapılmıştır.” ifadesi yer almakta olup bu doğrultuda iş ve işlemler ilgili belediyelerince yürütülebileceğinden başvuru il ve ilçe belediyelerine yapılabilmektedir.
Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında Yücebaşar Hukuk Bürosu aracılığıyla hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.